Legal certainty: the reason of the property registry
Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra
República Dominicana
ariellaadamesrojas@hotmail.com
https://orcid.org/0000-0001-8914-2619
https://www.linkedin.com/in/ariella-adames-rojas-83461865/
Artículo de investigación
Recibido: 6 de noviembre de 2022
Aprobado: 11 de abril de 2023
Obra bajo licencia
Creative Commons
Atribución-NoComercialSinDerivadas 4.0 Internacional
Vol. 1, núm. 23, junio 2023
ISSN (impreso): 2305-2589
ISSN (en línea): 2676-0827
Sitio web:
https://saberyjusticia.enj.org
El ser humano por su naturaleza social necesita conocer las leyes que gobiernan su conducta en la sociedad. De este modo, regulará su conducta de acuerdo con el Derecho vigente, pudiendo prever las consecuencias de sus actos. Para su desenvolvimiento en la sociedad necesita seguridad sobre su vida y sus bienes. De ahí que esta sea un valor supremo del derecho constituyéndose en su fin inmediato. Sin previsibilidad de las normas y de las leyes sería imposible realizar contrataciones y no podría saberse qué esperar de las actuaciones de los demás o de los poderes públicos. Reinaría la incertidumbre y la vida en sociedad no sería posible. En el marco especializado de la seguridad jurídica, el registro de la propiedad y el notariado de tipo latino son instituciones de seguridad jurídica preventiva que evitan la litigiosidad o bien la reducen. A su vez, importantes principios registrales inciden de manera directa en el logro de la seguridad jurídica preventiva de un determinado sistema registral.
The human being by virtue of its social nature needs to understand the laws that govern its behavior in society. In this way, it will be in a position to act in accordance with the laws in effect, and to foresee the consequences of its actions. Humans need security over their life and property in order to develop in society. Hence, security legal certainty is a supreme value of the law, constituting its immediate end. Without the predictability of regulations and laws, it would be very difficult to carry out contracts or to know what to expect from third parties’ and branches of the government’s actions. Uncertainty would reign and life in society would not be possible. In the legal certainty framework, the property registry and the notary are institutions of preventive legal security that avoid litigation or reduce it to some degree. In turn, important registration principles have a direct impact on the achievement of preventive legal certainty of a certain registration system.
La presente investigación sobre la flexibilización de la norma se
enmarca en la actualidad al permitir en el artículo 35 del Reglamento
General de Registro de Títulos, en el literal c, la admisión de actos
bajo firma privada para las actuaciones con trascendencia jurídicoinmobiliaria. Dicho
artículo
permite la admisión al registro de
actos bajo firma privada en aquellas operaciones que constituyan,
transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales. Para la
elaboración del presente estudio consultamos la doctrina nacional y
extranjera, las sentencias del Tribunal Constitucional, la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Registro de Títulos.
El registro de la propiedad tiene como causa la seguridad jurídica
del comercio inmobiliario. El sector inmobiliario con el transcurrir
del tiempo adquiere cada vez más importancia, destacándose su
“relevancia social y económica” (Moreno Ubric et al., 2021). El sistema
financiero carecería de garantías sobre su crédito si el registro no
otorgara certeza de las cargas y gravámenes que publica. También si
los derechos inscritos no se hicieran prevalecer sobre los no inscritos,
el sistema registral carecería de seguridad. Los Estados modernos
confían al registro la tarea de garantizar la propiedad inscrita, a
través de la publicidad de los derechos, para lograr el crecimiento
económico y la dinamización de la economía, asegurando con ello
el desarrollo de la nación. A través de la publicidad formal o registral
se hace de conocimiento público el contenido del registro (Alies
Rivas et al., 2021), debiendo garantizar lo publicado, en aras de lograr
la seguridad jurídica que necesita el comercio inmobiliario. Dentro
del contexto de la seguridad, como fin inmediato del derecho, la
seguridad jurídica preventiva, que pertenece al ámbito de la justicia
preventiva, persigue la reducción o evitación de litigios.
La seguridad jurídica preventiva se enmarca dentro del concepto
de seguridad jurídica, como una forma de prevenir situaciones que
pudieran desencadenar en un litigio. A tales fines, el registro de la
propiedad, a través del rol del registrador y su función calificadora,
previene lo contencioso que pudiera surgir de las contrataciones
inmobiliarias. El registrador deberá examinar la legalidad de los
documentos presentados con fines de inscripción, amparado en la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, del Código Civil y de sus normas
complementarias. El notariado, por su parte, incide en la consecución
de la seguridad jurídica preventiva, amparado en la fe pública notarial.
La seguridad jurídica en el ámbito registral comprende conceptos,
como la seguridad estática y dinámica. Esta clasificación hace
referencia a quienes el registro brinda protección. La protección
al titular inscrito configura la seguridad estática. Mientras que la
protección a los terceros que confían en el registro para contratar
configura la seguridad dinámica. Ambas categorías permiten hablar
de la seguridad jurídica registral.
Asimismo, para la materialización de la seguridad jurídica preventiva
en el sistema inmobiliario registral dominicano, juegan un papel
de primer orden importantes principios registrales, tales como: de
publicidad, de fe pública registral, de legalidad y de oponibilidad. Cada
principio incide en la protección del titular registral y de los terceros.
Esta protección redunda en el fortalecimiento de la confianza en
el sistema registral, a la vez que elimina la posibilidad de futuras
controversias entre los particulares, contribuyendo con esto a la paz
social y la seguridad del sistema.
La recepción de actos bajo firma privada en aquellas operaciones que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales representa un defecto de diseño del actual sistema inmobiliario registral dominicano, ya que permitir tales actos y no actos auténticos exclusivamente flexibiliza un requisito que será decisivo en la materialización de la seguridad jurídica preventiva.
La seguridad jurídica es un valor del Estado de derecho, ínsito a la
naturaleza humana. Desde los inicios de la humanidad, el ser humano
ha procurado la seguridad de su vida y de sus bienes. Necesita la
seguridad jurídica para conservar la paz y la tranquilidad (Cervantes
López, 2020, p. 165), de manera tal que estas le permitan gozar y
disfrutar de sus derechos. La seguridad jurídica es considerada un
elemento esencial que constituye el Estado de derecho (Jorge Prats,
2003, p. 650). A su vez representa su fin inmediato, siendo la justicia
su fin mediato (Gallardo Rueda, 1949, p. 75). Por lo que algunos
autores sostienen la existencia de una dicotomía o bifurcación entre
la justicia y la seguridad.
Mientras la justicia tiende a la esfera del deber ser, el derecho procura
la seguridad para hacer posible la convivencia social. Es al mismo
tiempo innegable que el derecho, para ser tal, debe estar orientado
a la idea de lo justo. “Toda injusticia no es, por lo tanto, más que
una acción arbitraria; es decir un ataque contra la idea de derecho”
(von Ihering, 2003, p. 21). La contradicción en ocasiones entre lo
que es derecho y justicia se evidencia en la teoría del abuso del
derecho, puesto que puede haber derechos injustos, “antisociales, antinaturales y
antieconómicos”
(Ossorio, 2001, p. 553). La esclavitud en Roma se sustentaba en el derecho, si bien hoy día
sabemos
que
era una injusticia rebajar a un hombre a ese estado.
Asimismo, se ha considerado la relación entre lo que es lícito y la
moral. El jurista debe avocarse a la ley, de lo contrario la confianza
en el ordenamiento jurídico y, con ello, la seguridad, pudieran verse
comprometidas. Este debate sobre la relación del derecho y la
moral fue propiciado por Kelsen en su Teoría pura del derecho, en
la cual afirmó que el derecho debe ser estudiado y concebido como
un conjunto de reglas ajenas a la moral, ya que esta pertenecía a
un ámbito extraño al derecho (Kelsen, 2003, p. 45). Hoy sabemos
que el ordenamiento jurídico tiene conceptos o instituciones de
carácter moral, como es la buena fe, que se presume y se exige a los
contratantes.
La idea subyacente en el pacto social descrito por Jean Jacques
Rousseau es la de seguridad. Los individuos, para asegurar la
convivencia social, donde reine la paz y la armonía y donde la lucha
de todos contra todos, regida por la fuerza, cese, se ponen de acuerdo
en establecer la ley como rectora de la comunidad. De este modo,
todos sacrifican sus caprichos e intereses egoístas, en procura de
garantizarse el disfrute pacífico de sus bienes y derechos (Rousseau,
2004, p. 24). La idea de seguridad está implícita en el derecho. Los
hombres se someten a la ley en la búsqueda de su seguridad y la de
sus bienes.
Las distintas ramas del derecho desde sus respectivos ámbitos
procuran la seguridad jurídica. La libertad, la vida y la protección de
los bienes encuentran amparo en el derecho penal que castiga los
crímenes y delitos contra las personas y las propiedades. El ámbito
de predictibilidad de la actuación de los poderes públicos, como
forma de evitar abusos por parte de las autoridades, está contemplado
en el derecho administrativo. El derecho civil considera la seguridad
jurídica producto de las contrataciones entre los particulares, quienes
confían en el contenido de la ley. La Constitución de la República
Dominicana contempla la seguridad jurídica en el artículo 110: “La ley
sólo dispone y se aplica para lo porvenir. No tiene efecto retroactivo
sino cuando sea favorable al que esté sub júdice o cumpliendo
condena. En ningún caso los poderes públicos o la ley podrán afectar
o alterar la seguridad jurídica derivada de situaciones establecidas
conforme a una legislación anterior”.
La seguridad jurídica preventiva comprende el ámbito de la justicia preventiva. Es aconsejable para un sistema jurídico la reducción de los litigios, ya que muchas veces la gran cantidad de litigios genera injusticias que colocan a las partes en condiciones de desigualdad. La seguridad jurídica preventiva procura eliminar, prevenir o al menos reducir los litigios entre los particulares, fruto de sus contrataciones. El registro de la propiedad y el notariado se constituyen en instrumentos del logro de la seguridad jurídica preventiva. Ambos, registradores y notarios controlan la legalidad de los documentos que les son sometidos a su consideración. Solo luego de examinar la validez de los actos jurídicos, el registrador extenderá el correspondiente asiento, proclamando un derecho real inmobiliario. El notario por su parte, solo luego de verificar que el acto en cuestión es de acuerdo al derecho, redactará el documento, amparado en la fe pública que le delega el Estado.
El registro de la propiedad representa una técnica de los Estados
modernos de raigambre capitalista para ordenar la propiedad
titulada, como forma de otorgar seguridad al comercio de los bienes
inmuebles. La finalidad del registro es la publicidad de los derechos inscritos. De este
modo,
todos
podrán conocer las titularidades
proclamadas como verdad oficial por el registro. Lo publicado será
legítimo frente a un derecho no publicado. El registro a través de la
publicidad protege al tercero registral si adquiere en las condiciones
establecidas por el ordenamiento jurídico. El registro mantiene en su
adquisición al tercero registral basado en una técnica que le permite
orquestar todo el sistema de la publicidad inmobiliaria. A tales
fines, se auxilia de importantes principios registrales, tales como
publicidad, fe pública registral, legalidad y oponibilidad. El registro
debe asegurar la propiedad inscrita para de este modo fomentar
la circulación de las riquezas y la economía. Sin la publicidad
inmobiliaria y sin la protección derivada de esta publicidad al tercero
registral, no habría seguridad jurídica y el comercio sobre bienes
inmuebles carecería de garantías.
El registro de la propiedad determina la dinámica y la conservación
de los derechos reales inmobiliarios (Acedo Penco, 2019, p. 265).
Los derechos una vez inscritos gozarán de un estado registral en el
conjunto de los demás derechos. Esto implica que no se podrán tratar
de manera aislada, sino que deberá considerarse cómo los derechos
inscritos se relacionan entre sí, gracias a los principios registrales y a
la propia dinámica del registro. El puesto registral tiene que ver con
la posición (Manzano Solano y del Mar Manzano, 2008, p. 122) que
ocupan los derechos en los libros registrales. En el historial de los
inmuebles cada derecho tiene un orden y una prioridad, tratándose
de derechos compatibles, determinados por el rango que ocupan en
cada folio.
a)
El registrador
El registrador de títulos es un funcionario público de naturaleza
administrativa, dependiente jerárquicamente de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos y a cuyo cargo se encuentran las
oficinas de los distintos registros de títulos, según establece el artículo 17 del
Reglamento
General de Registro de Títulos. El registrador
publica los derechos reales inmobiliarios y sus afectaciones, sirviendo
con ello a la seguridad jurídica del mercado inmobiliario. Tiene
a su cargo el procedimiento registral, que se inicia con la petición
o solicitud de inscripción, a los fines de que extienda el asiento
correspondiente, luego de examinar y ponderar la legalidad de los
documentos sometidos, consistiendo en ello la función calificadora.
Califica los documentos presentados con fines de inscripción, de
manera independiente y sin estar sujeto a injerencias de carácter
interno o externo sobre su función calificadora.
La aplicabilidad de los principios registrales y el rol del registrador
juegan un importante papel para garantizar la seguridad jurídica
preventiva del comercio inmobiliario. El registrador depura los
derechos que entrarán al sistema, de manera que solo se inscriban
los derechos válidos y perfectos, de ahí que pueda denominarse
guardián de la seguridad jurídica preventiva.
b)
La función calificadora
La función calificadora está a cargo del registrador y consiste en
“examinar, verificar y calificar el acto a inscribir, sus formas y demás
circunstancias […]”, de acuerdo con el artículo 96 de la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario. A través de la función calificadora el registrador
depura los actos sometidos a inscripción, controlando con ello su
legalidad. Este control así ejercido contribuye a la prevención de
litigios, toda vez que deberá verificarse la validez del acto sometido,
lo que comprende verificar si se cumplen las condiciones de validez
de las convenciones establecidas en el artículo 1108 del Código Civil:
“Cuatro condiciones son esenciales para la validez de una convención:
el consentimiento de la parte que se obliga, su capacidad para
contratar, un objeto cierto que forme la materia del compromiso,
una causa lícita en la obligación”. A través del control que ejerce el
registrador sobre la procedencia del acto y sobre los demás requisitos de validez,
contribuye a
la
materialización de la seguridad jurídica
preventiva de un determinado sistema registral.
El sistema registral dominicano es constitutivo y convalidante del
derecho inscrito sobre los efectos del registro, tal como establece el
artículo 90 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Es por ello que
la inscripción purga los vicios que pudiera tener el acto, deviniendo
legítimos los derechos luego de inscritos. De ahí que la legitimidad
o legitimación sea un efecto de la inscripción. El control de legalidad
ejercido a través de la función calificadora determina que entren al
sistema los actos válidos y verdaderos. A ello se debe la importancia
de la función calificadora en la consecución de la seguridad jurídica
preventiva.
También el notario interviene en la tarea de la prevención de litigios, si
bien en nuestro medio, la función notarial no se ejerce exclusivamente
sobre los actos auténticos, pudiendo ser bajo firma privada los
documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
cancelen derechos reales, tal como indica el artículo 35 del Reglamento
General de Registro de Títulos. La seguridad jurídica preventiva fuera
mayor si solo se aceptaran actos auténticos para las transacciones
que contengan mutación jurídico-real, tal como sucede en otros
países. El acto auténtico contiene el negocio de las partes y es lo
que se inscribirá en el registro de la propiedad. Es recomendable que
los actos donde conste trascendencia inmobiliaria se instrumenten
mediante actos auténticos, debido a sus características y reglas de
confección. También porque en el notariado de tipo latino el acto
auténtico es un medio de prueba de mayor valor (Tito Villena, 2013, p.
27) que otro tipo de acto.
El notariado de tipo latino es, junto al registro de la propiedad, una
institución de control preventivo de controversias. El notario de raíz latina se erige en
guardián
de la seguridad jurídica preventiva,
ya que asesora a las partes, juzga su capacidad y les da forma a sus
voluntades, adecuándolas al derecho (Abreu de Polanco, 2005, p.
95). Esto convierte al notario en un filtro de legalidad y evita litigios.
El mercado inmobiliario requiere respuestas certeras y rápidas,
contenidas muchas veces en actos auténticos que gozan de fe
pública, si bien es el registro quien proclama la verdad oficial de los
derechos reales inmobiliarios. El notario es quien luego de comprobar
los requisitos legales, autoriza el acto auténtico en virtud de la fe
pública que le otorga el Estado. A ese efecto deberá (Gonzáles Barrón,
2008, p. 589; de la Quintana Solís, 2020, p. 25):
Recibir o indagar la voluntad de las partes. Dar forma jurídica a esa voluntad, autorizar el documento público con el que se formaliza el acto o negocio, dotándole de fe, es decir, afirmando que los hechos narrados por el notario son ciertos, y admitiendo la ley esa peculiar característica, conservar el documento a fin que en cualquier momento pueda conocerse su contenido, expedir copias del documento, puede resumirse en dar forma pública.
La seguridad jurídica se fundamenta en la fe pública notarial: “La seguridad jurídica otorgada por el notario de fe pública radica en la certificación de la manifestación de voluntad por parte del notario de fe pública, dando seguridad a los negocios jurídicos, en el marco del principio de inmediación con certeza jurídica en la elaboración de los instrumentos públicos notariales” (Gutiérrez Cabas, 2021, p. 7).
La fe pública del notario es un principio (Lucas-Baque y Albert Márquez, 2019) que otorga autenticidad al documento, teniéndose como verdaderos los hechos que en ellos consten. A su vez, los actos auténticos se revisten de mayores garantías por la forma en que son confeccionados (Meneses Pacheco, 2018). No así los actos bajo firma privada, en los cuales el notario solo legaliza las firmas de las partes intervinientes sin dar fe del contenido del acto. El artículo 20 de la Ley 140-15 del Notariado indica que “La fe pública delegada por el Estado al notario es plena respecto a los hechos que, en el ejercicio de su actuación, personalmente ejecute y compruebe, así como en los actos jurídicos de su competencia. Esta fe pública alcanza el hecho de haber sido otorgada en la forma, lugar, día y hora que en el instrumento se expresa”.
En la República Dominicana el notariado no asume los actos auténticos de manera exclusiva para los actos que contienen constitución, declaración, transmisión, modificación o extinción de derechos reales inmobiliarios, lo que sería recomendable ya que los actos auténticos fortalecen los sistemas registrales debido a que el notario da fe de su contenido y se cerciora de la veracidad de los hechos que constan en tales actos. La recepción de los actos bajo firma privada en la República Dominicana, conlleva un debilitamiento de la seguridad jurídica preventiva, debido a que el rol del notario se limita a legalizar las firmas de las partes. En países con sistemas de gran seguridad jurídica preventiva, como el español, el suizo o el alemán, se exigen exclusivamente los actos auténticos para los títulos inscribibles que son los que reúnen los requisitos formales de acuerdo con la ley (Juárez Torrejón, 2016, p. 50).
En la aplicación del actual Reglamento General de Registro de Títulos se desvela un defecto de diseño en nuestro sistema inmobiliario registral, ya que el artículo 35, literal c, permite el ingreso al registro de actos bajo firma privada para las actuaciones con trascendencia jurídico-inmobiliaria. Esta admisión al registro de tales actos es una contradicción para un sistema de fuerte seguridad jurídica preventiva. Sistemas con reputada tradición en el logro de la seguridad jurídica preventiva, como los mencionados anteriormente, no admiten actos bajo firma privada como fundamento de una actuación registral, sino que exigen actos auténticos, por el valor de estos últimos frente a los primeros.
La valoración de la práctica notarial como frágil en la República Dominicana no impide asentir que los actos con trascendencia inmobiliaria deben contenerse en actos auténticos. Debido a que, si bien es cierto la existencia de prácticas corruptas de algunos notarios, la tesis psicológica-naturalista, que afirma que la fe pública es una convicción social y por tal virtud la sociedad pudiera desestimar la fe pública de un acto auténtico por haber perdido la confianza en la institución notarial, no tiene origen legal, como sí lo tiene la fe pública, de acuerdo con la Ley 140-15 del Notariado, en el artículo 20, citado más arriba. De manera tal, que la desconfianza que pudiera tener la colectividad o una parte de ella en la notaría no va en desmedro de la figura de la fe pública notarial que coadyuva al logro de la seguridad jurídica preventiva.
El aspecto notarial descrito en el presente estudio sobre la flexibilización de la norma, en cuanto a los requisitos exigidos para entrar al registro los documentos con trascendencia inmobiliaria, abre campo para estudiar la manera en que otros sistemas inmobiliarios de avanzada tratan este aspecto en la aplicación de sus modelos registrales, de forma tal que al comparar el sistema dominicano con estos de referencia podamos tomarlos como modelos para implementar sus prácticas en este ámbito en aras de la consecución de una mayor seguridad jurídica preventiva.
Adoptar de manera exclusiva la escritura pública (actos auténticos) en la República Dominicana, sin la posibilidad de recepción de actos bajo firma privada, como indica el artículo 35 del Reglamento General de Registro de Títulos, abriría el debate sobre la procedencia de la doble calificación entre notarios y registradores. Bajo el sistema de escritura pública, el escribano ya ha controlado la legalidad del acto, dándole forma y sometiéndolo al ordenamiento jurídico. Por lo que cabría preguntarse si será necesario la revisión del registrador sobre lo ya calificado por el notario (de Reina Tartière, 2011, p. 12). El notario, si bien actúa dentro del marco de la legalidad, podría faltar a la objetividad e imparcialidad, de igual modo pudiera sufrir presiones. Por lo que sería recomendable la doble revisión tanto la calificación notarial como la registral.
Estática
La seguridad jurídica estática protege al titular inscrito sobre la
evicción. La protección del titular registral tiene rango constitucional
(Sentencia TC/0585/17, 1 de noviembre de 2017). De igual modo,
la protección otorgada por el sistema registral a la titularidad del
propietario inscrito se encuentra establecida en la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, al establecer en el principio IV que “Todo derecho
registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y
goza de la protección y garantía absoluta del Estado”. El titular inscrito
para gozar de su derecho necesita la protección del sistema contra el
cuestionamiento de su derecho y frente a vicios que hubieren antes
de su adquisición (Caicedo Escobar, 1997, p. 8).
Dinámica
El sistema registral necesita proteger a los terceros. Estos deben contar
con la protección del sistema, ya que toman decisiones basados en la
verdad oficial publicada por el registro. El tráfico jurídico inmobiliario
necesita ―ya sea para adquirir una vivienda, desarrollar un proyecto
turístico o para la concesión de un crédito hipotecario (Acedo
Penco, 2019, 266)― tener la certeza de la titularidad del derecho real
inmobiliario inscrito. Es decir, saber quién es el titular de acuerdo
con el registro. La doctrina española ha identificado dos clases de
terceros. La teoría monista, por un lado, que considera que tercero
es quien adquiere de titular inscrito, de buena fe, a título oneroso e
inscribe su derecho. Este tercero está protegido por el principio de la fe pública
registral.
Por el
otro, la tesis dualista, la cual afirma que al
tercero solo le será oponible aquello que conste inscrito, de manera
tal que solo lo inscrito le vincula. Esta tesis sustenta el principio de
oponibilidad.
Los principios registrales configuran los distintos sistemas registrales
y permiten la materialización de la seguridad jurídica del comercio
inmobiliario. Se constituyen en directrices que orientan al registrador
en el ejercicio de la función calificadora. También determinan el
procedimiento registral. Los principios de publicidad, fe pública
registral, legalidad y oponibilidad influyen de manera directa en la
seguridad jurídica preventiva debido a sus efectos dentro del sistema
registral, así como en el tráfico jurídico inmobiliario. Los principios
registrales se vinculan entre sí para lograr la seguridad jurídica del
comercio.
a)
Principio de publicidad
El principio de publicidad establecido en la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario “[…] establece la presunción de exactitud del registro
dotando de fe pública su constancia”. Este principio es un efecto de
la inscripción, la cual produce la legitimación de lo inscrito (SánchezCalero y Sánchez
Calero
Arribas, 2006, p. 140). El contenido publicado
por el registro se presume exacto. Esta presunción no admite prueba
en contrario, salvo en el caso de revisión por causa de error material
y de fraude, según indica el artículo 90 de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario. La presunción de exactitud del registro contribuye a la
seguridad jurídica, ya que solo lo inscrito tendrá efectos jurídicos en
la realidad material. La presunción de exactitud del registro frente
al tercero registral es iuris et de iure en el sistema dominicano, es decir, que no
admite
prueba en contrario, salvo en los casos de dolo o
mala fe. Esta deberá ser probada para que el tercero registral no sea
protegido por el sistema. El principio de publicidad es una forma de
establecer la exactitud y la integridad de lo publicado por el registro.
b)
Principio de fe pública registral
La fe pública registral opera en la protección que el sistema otorga
al tercero registral, que antes de contratar consulta el contenido del
registro y confía en sus informaciones. Una vez inscrito su derecho
y cumpliendo con los requisitos de haber hecho la adquisición de
quien figura en el registro como titular, a título oneroso y que haya
adquirido de buena fe (TC/0585/17, 1 de noviembre de 2017), el sistema
registral mantendrá su adquisición frente a cuestionamientos de
su derecho al margen del registro. Esta protección brindada al
tercero registral, que adquiere en estas condiciones, hace que el
sistema registral sea seguro y garantice la propiedad inscrita, lo
que redunda en crecimiento económico al ser objeto de crédito la
propiedad titulada.
De manera tal, que en el principio de fe pública registral descansa
la seguridad de un determinado sistema registral. La fe pública
registral goza de una presunción iuris et de iure en nuestro sistema
y se mantendrá en su derecho al tercero registral, como en otras
legislaciones (Sánchez Calero y Calero Arribas, 2019, 169) salvo en caso
de dolo o mala fe.
c)
Principio de legalidad
El principio de legalidad consiste en la depuración previa del derecho
a registrar. En esta tarea el registrador juega un papel determinante,
ya que es el funcionario encargado de establecer cuáles derechos son
inscribibles y cuáles no. Una vez inscritos, los derechos se considerarán
como válidos y verdaderos teniendo gran incidencia en el comercio inmobiliario. El
registrador
deberá examinar si la documentación
presentada cumple con los requisitos de forma y fondo establecidos
en la Constitución, la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil,
otras leyes aplicables, el Reglamento General de Registro de Títulos
y demás disposiciones complementarias, de acuerdo al artículo 49
del Reglamento General de Registro de Títulos. La seguridad jurídica
preventiva se materializa a través del control de la legalidad de los
documentos que pretenden ingresar al registro. Solo lo que es de
acuerdo a derecho puede influir en la prevención y reducción de
futuras controversias.
d)
Principio de oponibilidad
La oponibilidad de los derechos será posible solo sobre aquello que
figure inscrito en el registro. Los títulos contentivos de mutación
jurídico-real que no consten inscritos no serán oponibles a tercero.
Podrá desconocer aquellas situaciones, como cargas, gravámenes,
créditos y derechos que no consten inscritos (Álvarez Caperochipi ,
2006, 229). El principio de oponibilidad garantiza al tercero que inscribe
su derecho que no será afectado por situaciones no manifiestas que
no consten publicadas, garantizando con ello las contrataciones
inmobiliarias. Por esto se afirma en el párrafo II de la Ley 108-05 que
“Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen
derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente
registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de aguas
y minas”. La inoponibilidad de títulos (actos) no inscritos hace del
sistema registral una garantía para el comercio inmobiliario, puesto
que el registro solo garantiza lo que consta inscrito, desconociendo
cualquier situación al margen del registro.
La seguridad jurídica como valor supremo del derecho y como su
fin inmediato, comprende la seguridad jurídica preventiva, la cual
consiste en la prevención o eliminación de posibles controversias. Para
lograr este cometido el registrador y el notariado de tipo latino son
esenciales. Asimismo, para garantizar la seguridad jurídica el registro
debe proteger la titularidad del propietario inscrito, lo que se conoce
como seguridad estática, teniendo este la garantía contra la evicción
y frente a cuestionamientos de su derecho por títulos anteriores a su
adquisición. A su vez, protege a los terceros que contratan basados
en la verdad oficial publicada por el registro, esto es la seguridad
dinámica.
El registrador a través del ejercicio de la función calificadora asegura
la legalidad de la documentación depositada con fines de inscripción.
Deberá verificar la procedencia del acto y su validez. Junto a la función
calificadora, tienen incidencia en el logro de la seguridad jurídica
preventiva importantes principios registrales, tales como publicidad,
fe pública registral, legalidad y oponibilidad.
El notariado latino, por su parte, adoptado en la República
Dominicana, influiría de manera mucho más favorable en el logro de
la seguridad jurídica preventiva, a través de la exigencia exclusiva de
los actos auténticos que por sus características y reglas de confección
otorgan mayores garantías y seguridad a los actos contentivos de
mutación jurídico-real que los actos bajo firma privada. Si bien
esto equivaldría a un coste mayor para las partes, redundaría en
el incremento de la seguridad jurídica preventiva. Las reglas de
confección de los actos auténticos les otorgan mayor seguridad, ya
que lo autorizado por el notario gozará de fe pública, al ser esta una
figura legal, no sujeta a una percepción social, como sostiene la tesis
psicológica-naturalista, tal como puede colegirse de la Ley 140-15 del
Notariado de la República Dominicana.
La obligatoriedad de que los derechos con trascendencia
inmobiliaria consten en actos auténticos, excluida la posibilidad de
los actos bajo firma privada, constituiría al notario en el primer filtro
de legalidad sobre los documentos que autentifique, no eximiendo
este control previo de legalidad, el ejercicio de la función calificadora
por parte del registrador. En el sistema actual dominicano, sobre
los actos bajo firma privada, el notario solo legaliza las firmas de
las partes intervinientes. Mientras que de admitirse en nuestro
sistema los actos auténticos de manera exclusiva, el notario daría
fe del contenido del acto, otorgando con ello mayores garantías al
mercado inmobiliario.
La aplicación del artículo 35, literal c, del Reglamento
General
de
Registro de Títulos debilita el afianzamiento de la seguridad jurídica
preventiva que se espera de los sistemas inmobiliarios registrales
de fuerte protección al tercero registral o tercer adquiriente a título
oneroso y de buena fe. Debido a esto sería aconsejable permitir
solamente la entrada al registro de los títulos formales auténticos
y no bajo firma privada, tal como ocurre en países cuyos sistemas
inmobiliarios registrales son de avanzada por la fuerte protección
que brindan al tercero registral.
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